¿Qué pasará con WeWork y el mercado de oficinas?

¿Qué pasará con WeWork y el mercado de oficinas?

Por Roberto Charvel, Invitado Especial

El autor es inversionista en la intersección de bienes raíces y tecnología (PropTech) y profesor invitado en la universidad de Harvard

Lo que aprenderás de este artículo:

¿Por qué WeWork no funcionó? Tal vez fue el modelo de negocio (rentas o pasivos a largo plazo versus subarrendamientos o activos a corto plazo), pero lo más probable es que fuera el equipo de gestión y los pocos controles por parte de sus mayores inversores.

¿Cuánto vale realmente WeWork? Definitivamente no US$47,000 millones según lo estimado por Softbank a principios de 2019. Las valoraciones deberían estar entre US$2,400 y 2,900 millones.

¿WeWork desaparecerá y cuándo? Puede ser tan pronto como octubre de 2020.

¿Cómo se verá afectado el mercado de oficinas flexibles si WeWork desaparece? WeWork en US administra 23,4 millones de pies cuadrados de los 84,9 millones de pies cuadrados de la industria de coworking, por lo que la industria se verá afectada negativamente, pero no desaparecerá.

¿Qué pasaría con el mercado de oficinas si WeWork desaparece? WeWork representa solo el 0.6% de la oferta de oficinas en US, por lo que no es gran cosa.

¿Cómo cambiará WeWork el futuro? Ya ha cambiado el futuro pues les ha dado a los inquilinos de oficinas más poder que nunca.


¿Por qué WeWork no funcionó?

En una importante entrevista de 2019 [1], Sam Zell criticó no solo a WeWork, sino también a toda la industria espacial flexible, conocida por todos los no inmobiliarios como espacios de coworking. Tenía tres argumentos:

1. WeWork no estaba haciendo nada nuevo. Zell había invertido en la primera compañía de este tipo en 1956 y explicó que todos se habían declarado en bancarrota.

2. Fue particularmente negativo al tener una pérdida de US$900 millones en ingresos de US $ 1,54 mil millones revelados en los documentos de salida a bolsa de la compañía.

3. Finalmente, atacó el modelo de negocio al decir que esto era como crear compromisos a largo plazo (arrendamientos a largo plazo con propietarios de edificios) y activos a corto plazo (alquileres a corto plazo firmados con usuarios finales).

¿Sam Zell tenía razón? ¿Están equivocados todos los inversores de capital de riesgo y capital de crecimiento en el espacio? Puede hacer estas dos preguntas a cualquier persona que tenga una opinión y obtendrá una respuesta diferente cada vez. La realidad es que el VC invirtió un estimado de US$ 17,700 mil millones en el espacio de coworking. Solo WeWork levantó US$ 13,80 millones hasta el 2019 [2]. Recientemente se confirmó que tan sólo Softbank invirtió un total de US$18,500 millones en deuda y capital en WeWork [3]. En general, la industria de coworking ha atraído unos US$20 mil millones de fondos de VC.

Desde agosto de 2019, la prensa y los analistas fueron particularmente duros con WeWork. Todo comenzó con la documentación de la OPI y la poca claridad que tenía la estructura de la empresa. Finalmente migró hacia la crítica de la personalidad egocéntrica arquetípica de su fundador y esposa. Concluyó con un cambio de la industria de capital de riesgo en busca de empresas con un plan claro hacia la rentabilidad.

Para el 16 de septiembre del 2019, WeWork se desistió de la OPI y Adam Neuman, su fundador y CEO, renunció el 24 de septiembre. Softbank, el mayor inversor de WeWork, pagó US $ 1,7 mil millones a Neuman el 22 de octubre para renunciar como presidente [4] y un mes después (noviembre de 2019) se anunció la primera ronda de despidos, y 2,400 empleados perdieron sus empleos (20 % de la fuerza laboral). Una segunda ronda de despidos se ejecutó en marzo de 2020 recortando 250 empleos. Se esperan más despidos para finales de mayo de 2020 [5].

¿Cuánto vale realmente WeWork?

En enero de 2019, Softbank invirtió US$1, 000 millones valorando a la compañía en US$47,000 millones. Para el 30 de septiembre y debido a la mala tracción que tuvo en su intento de listarse, Softbank redujo la valoración de la empresa a US$4,900 millones [6]. El 18 de mayo de 2020, Softbank anunció una nueva valoración de WeWork a partir de marzo de 2020 de US$2,900 millones. El nuevo número fue respaldado por una valoración de flujo de caja por primera vez [7].

¿Es correcto este número? Nadie sabe cómo ponerle precio a una empresa en este momento. Los mercados públicos parecen demasiado optimistas basados ​​en el sombrío pronóstico del regreso económico después de COVID. Sin embargo, IWG plc, la compañía matriz de Regus, es una empresa que cotiza en bolsa con una valoración de US$1,890 millones con un ingreso de US$2,650 millones en los últimos 12 meses. Si tuviéramos que usar el mismo múltiplo de ingresos con WeWork, la valoración sería de US$2,500 millones. Nadie sabe si en las valoraciones de Softbank se incluyen algunos activos inmobiliarios que aumentan el valor de la empresa a los US$2,900 millones.

¿WeWork desaparecerá y cuándo?

WeWork tenía US$4,400 millones en ¨caja¨ luego de quemar US$1,400 millones durante el cuarto trimestre de 2019. [8] Las pérdidas totales de WeWork en 2019 se estiman en US$3,600 millones sobre ingresos de US$3,900 millones.

El 14 de mayo de 2020, WeWork informó por primera vez un ingreso trimestral que superó los US$1,000 millones y el efectivo y los compromisos no financiados eran de US$3,900 mil millones [9], lo que cambia la redacción del anuncio del anterior que indicaba que tenían $4.4000 millones en el banco.

Si los números de ambos anuncios son comparables (gran "si"), WeWork probablemente perdió US$500 millones en el primer trimestre de 2020. Esto les daría una tasa de ejecución potencial de más de 4 años [10]. Sin embargo, en este punto, nadie cree realmente la infromación WeWork. Por ejemplo, ¿los compromisos no financiados por US$3,900 millones incluyen la oferta de US$ 3 mil millones de Softbank y que se negaron a cumplir? [11] Si este fuera el caso, WeWork tendría 6 meses de pista para convertirse en un negocio rentable o desaparecerían.

¿Cómo se verá afectado el mercado de oficinas flexibles si WeWork desaparece?

La industria de oficinas de coworking o espacios flexible ha tenido una tasa de crecimiento anual meteórica del 26% en los últimos 10 años según CBRE, una empresa de servicios inmobiliarios [12]. Sería fácil dejarse engañar por el hecho de que una buena industria desaparecería si un jugador cayera. Sin embargo, el crecimiento de la industria reportado por CBRE se mide por la cantidad de espacio arrendado por los operadores flexibles. Si WeWork no tiene dinero para continuar arrendando nuevos espacios, es poco probable que la industria no continúe trabajando también

Brookfield, un administrador de activos inmobiliarios canadiense, calculó que el tamaño de la industria de espacios flexibles en USA fines de 2019 era de 84,9 millones de pies cuadrados y sumaba el 2,1% del inventario total de oficinas en los USA. [13]. WeWork tenía más de 23.4 millones de pies cuadrados de inventario de oficinas en los USA o ~ 30% del total de la industria de oficinas flexibles de ese país. Entonces, si WeWork se retira, se llevaría consigo cerca de un tercio de la industria. ¿Eso significa que los otros jugadores desaparecerían? No lo creo. Hay más de 700 administraciones de oficinas flexibles individuales solo en los EE. UU.

La segunda compañía más grande en la industria es IWG que gestiona 12.4 millones de pies cuadrados a nivel mundial. Esta es una empresa que cotiza en bolsa que ha estado presente desde 1989. No hay razón para creer que la caída de WeWork derribaría a IWG.

¿Qué pasa con los otros nuevos operadores flexibles como Spaces, Knotel, Industrious o Convene? Todos estos jugadores deberán centrarse en la rentabilidad, ya que los fondos no estarán dispuestos a invertir en un modelo que WeWork / Softbank han demostrado que fracasó. Estos jugadores pueden beneficiarse tanto del lugar de trabajo posterior a COVID (este tema se explorará en un artículo futuro) como también al absorber a los clientes de WeWork si desapareciera.

Se estima que el mercado de oficinas flexibles en todo el mundo suma 521 millones de pies cuadrados en más de 35,000 oficinas. La mayoría de los operadores en todo el mundo no han recaudado capital privado o capital de riesgo y la mayoría de ellos se han centrado en la rentabilidad desde el primer día. Estos pequeños jugadores más la demanda de los espacios que ofrecen es la razón por la cual el mercado de oficinas flexibles no desaparecerá.

¿Qué pasaría con el mercado de oficinas si WeWork desaparece?

En realidad, no mucho. Ambos estudios citados anteriormente (de CBRE y Brookfield) estiman que la penetración en el mercado de las oficinas flexibles como un porcentaje de todo el mercado de oficinas en los USA es de solo 2.1%. Incluso si todos esos espacios de oficinas se cerraran, la industria de oficinas solo experimentaría una vacancia adicional de 2.1% por un corto período de tiempo. Tenga en cuenta que las corporaciones representan alrededor del 40% de los espacios de oficinas alquilados de WeWork y probablemente se reasignarán a otro espacio de oficinas flexibles por lo que la vacancia sería de corto plazo.

En cuanto a WeWork, si desapareciera en seis meses con sus más de 23.4 millones de pies cuadrados, solo representa ~ 0.6% del inventario total de oficinas en los Estados Unidos. En otras palabras, WeWork todavía es demasiado pequeño para importar en conjunto. Algunas ciudades sufrirán más que otras.

Los mercados de oficinas flexibles más grandes del mercado en USA son San Francisco (4.0% del mercado total), Manhattan (3.6%) Miami (3.2%), Los Ángeles (2.7%) y Austin (2.4%). El inventario estadounidense de las ciudades más grandes aún está rezagado con respecto a otros mercados de espacios flexibles, como Londres o Shanghái, que tenían una participación de mercado del 6% sobre el total de la industria de oficinas.

No hay duda de que algunos propietarios de oficinas tendrán dificultades para encontrar un reemplazo para WeWork, especialmente en las condiciones actuales del mercado, pero la caída de WeWork no precipitaría la caída del mercado de oficinas en los Estados Unidos. Sin embargo, esta es solo una de las variables que está cambiando el mercado.

¿Cómo cambiará WeWork el futuro?

Neuman pudo convencer a Softbank de invertir miles de millones. Adam Neuman pudo enamorar a Masayoshi Son. Lo convenció de que WeWork era una compañía de tecnología y que iba a hacer que el mercado de oficinas se moviera hacia un modelo de negocios de oficina flexible.

Durante los meses en los que se buscó la salida a bolsa, se hablaba en las calles de San Francisco que Neuman y los otros gerentes de la compañía buscaban comprar casas en la ciudad y mudarse de Nueva York para seguir jugando con la apariencia de que WeWork era una empresa de tecnología con oficinas en Silicon Valley.

WeWork no es una empresa de tecnología. Ni siquiera es una empresa innovadora, pero acertó en algo. Los inquilinos quieren plazos de arrendamiento más flexibles. También quieren que sus espacios de oficina sean estéticos y se centren en la construcción de comunidades. Puede sonar como algo pequeño y simple.

Es probable que lo que ha logrado WeWork esté entre los mayores cambios en más de un siglo en el mercado de oficinas. Los propietarios y operadores establecidos, incluido CBRE, decidieron comenzar sus propias compañías de oficinas flexibles, ya que saben que los inquilinos quieren ese conjunto adicional de servicios que llevaron a WeWork de lo desconocido al estrellato en menos de diez años. Incluso si WeWork desapareciera, ya ha cambiado el futuro y ha dado a los consumidores de oficinas más poder que nunca.


Referencias:

1] Belvedere, M., “El magnate inmobiliario Sam Zell critica a WeWork:‘ Todas las compañías en el espacio se han arruinado ”CNBC, 4 de septiembre de 2019

[2] “El próximo SaaS (Space as a Service); El impacto del coworking y los mercados de oficinas globales y los propietarios ”, Brookfiled Public Securities Group, Q4–2019. Datos para 2019 actualizados con CrunchBase.

[3] Feiner, L., "Softbank valora WeWork en $ 2.9 billones, por debajo de $ 47 mil millones hace un año", CNBC, 18 de mayo de 2020

[4] Aydin R., "El fiasco de WeWork de 2019 explicado en 30 segundos" Business Insider, 22 de octubre de 2019.

[5] Sharf, S., "WeWork desentrañando continúa con la nueva ronda de despidos", Forbes, 30 de abril de 2020

[6] Mohamed, T., "La valoración de WeWork cayó más del 80% a menos de 5 millones el último trimestre. Softbank dice. He aquí por qué es una caída asombrosa ", Market Insider, 8 de noviembre de 2019.

[7] Feiner, L., "Softbank valora WeWork en $ 2.9 billones, por debajo de $ 47 mil millones hace un año", CNBC, 18 de mayo de 2020

[8] Platt, E. y Edgecliffe-Johnson, A., "WeWork se fue con $ 4.4 mil millones después de quemar $ 1.4 mil millones el último trimestre", 26 de marzo de 2020, FT, 26 de marzo de 2020

[9] "WeWork informa un mayor flujo de caja libre en el primer trimestre: correo electrónico del CFO" Reuters, 14 de mayo de 2020

[10] Si perdieran US $ 500 millones y tuvieran US $ 4.4 mil millones en el banco, podrían durar 9 trimestres

[11] Si solo tienen US $ 900 millones y queman US $ 500 millones por trimestre, solo podrían durar 6 meses

[12] Investigación de CBRE “Hablemos de flex. El mercado de oficinas flexibles de EE. UU. En 2019 ”, CBRE, 2019

[13] “El próximo SaaS (Space as a Service); El impacto del coworking y los mercados de oficinas globales y los propietarios ”, Brookfiled Public Securities Group, Q4–2019.